房价上涨卖方反悔，以买方逾期付款解除合同，法院判决：微信聊天也算数，驳回卖方全部诉求，继续履行

导读：二手房交易中，并非只有书面补充协议才能变更合同，微信聊天记录、中介沟通、实际履行行为，均可构成对合同履行条款的变更。面对房价上涨卖方毁约，买方做好证据留存，仍可请求法院判决强制过户。

办案感悟

二手房买卖遇到房价上涨，部分卖方会抓住买方付款时间的瑕疵，主张买方逾期构成根本违约，以此要求解除合同并索要高额违约金。

很多购房者存在认知误区：书面合同写死的付款时间，只要晚几天支付就一定属于违约。但本案带来重要实务启示：合同变更不局限于纸质书面协议，微信聊天等电子数据、中介居间协调记录、双方实际履约行为，都可以证明双方协商变更了履行期限，原始聊天记录、转账凭证、中介证言务必妥善保存。

另外，设有多重抵押的房屋不代表不能过户。在买方具备购房资格、愿意代为清偿抵押债务、付清剩余房款，全部交易障碍均可消除的前提下，法院秉持诚实信用、鼓励交易原则，可以判决继续履行。房屋市场行情涨跌，不能成为交易一方肆意撕毁合同的理由。

基本案情

2015年12月，王某通过中介中原地产，以400万元购买赵某位于北京东城区幸福家园的房屋，签订存量房买卖合同、居间合同及资金划转补充协议。合同约定定金10万元，首付款90万元需在2016年1月3日前支付，房屋存在中信信托、中信银行两处抵押，过户前由卖方办理解押。

签约当日王某支付定金10万元。因资金周转问题，王某未能按期支付首付款。买卖双方通过微信沟通，中介居中斡旋，协商调整首付款支付节奏。王某于2016年1月27日支付部分首付款774500元，剩余首付款延后给付，中介随后办理网签。

后房屋价格大幅上涨，赵某拒绝推进过户，以银行提前还贷有违约金为借口不予配合。2016年3月14日，王某付清剩余首付款，累计付款999000元。赵某仍拒绝沟通，通过中介明确表示要解除合同。

王某起诉要求继续履行、办理房屋过户。赵某提起反诉，主张王某逾期付款构成根本违约，请求解除全套交易文件，并索要高额违约金。诉讼中，王某明确表示愿意代为清偿两套抵押全部本息，一次性付清剩余房款，抵押权银行也确认还清本息即可办理解押。

律师观点及本案争议焦点

律师代理意见

1. 案涉全部房屋交易相关合同，系各方真实意思表示，合法有效，对各方均有约束力。

2. 虽书面合同约定了首付款期限，但双方微信沟通、中介协调，已经就付款时间变更达成合意，微信公证记录、转账凭证、中介证人证言形成完整证据链，买方不构成违约。

3. 卖方拒绝履约的真实原因是房价上涨，所谓银行不能提前还款只是推脱借口，贷款实际可以预约提前清偿。

4. 买方购房资质已核验通过，网签已完成；买方同意代为清偿抵押债务、付清剩余房款，合同具备全部继续履行条件，应当判令继续履行，驳回卖方反诉。

案件争议焦点

1. 双方是否协商变更首付款付款期限，买方是否构成根本违约，卖方是否享有合同解除权；

2. 房屋存在双重抵押，买方同意代为偿债，买卖合同能否继续履行；

3. 卖方主张解除合同、支付高额违约金应否支持。

判决结果

北京市东城区人民法院判决：

1. 王某代为偿还案涉房屋在中信信托、中信银行的全部贷款本息；

2. 卖方及两家金融机构配合办理房屋解押手续；

3. 王某清偿抵押债务后，向赵某支付剩余购房款；

4. 卖方、中介协助将房屋过户至王某名下，交易税费由王某承担；

5. 驳回赵某全部反诉请求。

本诉受理费38800元、反诉费20604元，全部由卖方赵某承担。

法律依据

本案判决适用当时生效的《中华人民共和国合同法》：

- 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

- 第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

提示：现行《民法典》第五百零九条、第五百七十七条延续上述裁判规则；微信聊天记录属于电子证据；买受人可代为清偿抵押债务消灭抵押权，实现抵押房屋过户。

💡实务风险提示

1. 变更合同尽量落实书面文件：微信沟通可以变更合同，但原始聊天记录务必完整保存，不要删除聊天，必要时做公证；条件允许，尽量签署书面补充协议，减少诉讼举证压力。

2. 抵押房交易提前核实解押条件：买设有抵押的二手房，签约前核实抵押金额、是否允许提前还款、有无违约金，提前规划资金，避免后续履行受阻。

本案的核心启示

合同变更不一定非要白纸黑字，微信记录同样具有法律效力。但前提是——聊天记录要完整、真实、可追溯。

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