承办案例丨回迁安置房连环买卖，无权处分不必然导致合同无效

导语

回迁安置房因价格优势，市场上连环买卖的情形十分普遍。不少群众存在这样的误区：房屋是夫妻共同财产，只要一方卖房没有经过配偶同意，房屋买卖合同就应当直接认定无效。在本案连环交易纠纷中，原告以夫妻一方无权处分、房屋属性等理由，要求否定两份已实际履行完毕的回迁房买卖合同。被告委托周红笑律师与于和江律师共同代理，法院最终驳回原告全部诉讼请求。本案对于厘清回迁安置房交易效力、区分债权与物权效力，具有实务参考意义。

办案感悟

回迁安置房连环交易，在现实生活中十分常见，很多当事人存在一个认知误区：房屋属于夫妻共同财产，一方未经配偶同意擅自出售房屋，买卖合同就当然无效。通过本案代理，更加深刻体会到，法院判断房屋买卖合同效力，应当严格区分债权效力与物权效力，无权处分不等于合同无效。

实践中，部分当事人在房屋价格上涨之后，以另一方擅自处分夫妻共同财产、房屋没有办理产权证、房屋属于农村宅基地房屋等理由，试图否定已经履行完毕的房屋交易，以此达到收回房屋的目的。作为代理律师，办理该类确认合同无效案件，不能被原告的表面理由带偏，应当厘清房屋性质、交易背景、法律关系，从合同相对性、区分原则、法律强制性规定适用范围等角度切入，把法理和案件事实结合，维护已经形成的稳定交易秩序，保护善意买受人的合法权益。

同时也提示广大购房者：回迁安置房虽暂时无法办理产权证，只要交易不存在法律规定的无效情形，买卖协议对签约各方即具备法律约束力，各方均应当恪守契约精神。

【基本案情】

原告与案外人原系夫妻关系，二人因拆迁安置取得三套回迁安置房，案涉房屋为其中一套。

2010年4月，案外人通过中介机构，将案涉房屋出售给第一位买受人，双方签署房屋买卖合同。第一位买受人按约支付绝大部分购房款，房屋完成交付，由第一位买受人实际占有使用。

2010年8月，原告与案外人经法院调解离婚。民事调解书中明确约定，案涉房屋赠与二人婚生子女，待具备条件办理产权登记时，直接登记至该子女名下。

2018年12月，第一位买受人再次通过中介，将案涉房屋转卖给本案被告。被告全额支付购房款，房屋交付被告居住使用。直至本案诉讼发生，案涉房屋仍未办理不动产权证书。

2021年，原卖房的案外人离世。原告遂向法院提起诉讼，主张案涉房屋属于夫妻共同财产，案外人属于无权处分；同时主张房屋属于宅基地房屋禁止对外流转、房屋未取得产权证，据此请求确认前后两份房屋买卖合同均无效，要求返还房屋，并确认不产生物权变动效力。律师接受委托，代理后手买受人（本案被告）参与全部诉讼程序。

【律师观点及本案争议焦点】

核心争议焦点

1. 案涉回迁安置房是否属于禁止对外流转的宅基地房屋，未办理产权证是否直接导致买卖合同无效？

2. 夫妻一方未经配偶同意，擅自处置夫妻共同财产，是否必然造成房屋买卖合同无效？

3. 原告是否有权请求确认后手买受人间的房屋买卖合同无效？

代理律师主要观点

1. 案涉房屋属于拆迁回迁安置房，并非宅基地上自建房屋，不适用宅基地对外转让的禁止性规则。回迁安置房来源于拆迁安置，和农村宅基地房屋法律属性不同。房屋暂未办理不动产权证，仅属于物权过户履行层面的障碍，并不影响买卖合同本身的债权效力。

2. 无权处分并不直接导致合同无效。即便案涉房屋确属夫妻共同财产，卖房人签约时构成无权处分，该情形影响的是后续能否完成过户的物权结果，不会直接否定买卖合同的效力。原告以无权处分主张合同无效，缺乏法律依据。

3. 依据合同相对性，原告无权直接主张后手买卖合同无效。前后两笔交易属于两份相互独立的合同法律关系。第一手交易存在争议，不当然否定后手交易效力。原告并非后手买卖合同的签约主体，其该项诉讼请求缺少请求权基础。

4. 案涉两笔交易均由正规中介居间促成，成交价格符合当时市场行情，全部购房款已经支付完毕，房屋也早已交付，被告长期实际占有居住。交易已经实际履行完毕，应当尊重既成的占有现状，维护市场交易的稳定性，不应轻易否定合法成立的房屋买卖关系。

【判决结果】

人民法院经审理后作出民事判决：驳回原告全部诉讼请求，案件受理费用由原告自行承担。

法院采纳代理律师的核心意见：

1. 案涉房屋性质为回迁安置房，不属于宅基地房屋，不能适用宅基地房屋转让的禁止性法律规定；

2. 无权处分并不必然导致房屋买卖合同无效，原告以此为由主张合同无效，法院不予支持；

3. 在第一手买卖合同未被认定无效的前提下，原告要求确认后手买卖合同无效、返还房屋、否定物权变动效力的全部诉求，均无事实与法律依据，依法予以驳回。

法律依据

1.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

3.法理参考：物权区分原则，即物权能否完成变动，不影响作为原因行为的买卖合同效力；出卖人缔约时无处分权，不会造成买卖合同无效，仅可能产生履行不能、承担违约责任的法律后果。

案例提示

本文基于两位律师亲自承办的案例整理，仅作实务普法参考，不构成针对任何个案的法律意见。回迁安置房交易涉及较多法律风险，交易前建议咨询专业律师.